北外滩 仁恒

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大家好!我是小曲。

对于想在市中心置业的购房者来说,东外滩和北外滩是无法回避的选择。随着城市更新的迭代,这两个区域的新房供应也成为购房者关注的焦点。

今年第二批中,杨浦的供应量还是很充足的,第一批是东外滩的仁恒海源和金隅外滩东岸。北外滩目前是招商的鸿禧,这三个板块总是被比较,这当然也是购房者在选择时考虑的问题。

今天就来详细分析一下吧~

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首先,东外滩板块是指西起大连路,东至复兴岛,北抵平凉路,南达黄浦江的区域,即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区,云集着很多的厂房和棚户建筑,在大多数人看来都不是一个适宜居住的好地方,所以,很长时间内被人们所忽略。

但是随着上海金融中心、航运中心建设,东外滩迅速以“外滩第一站”成为申城的一大热点,与外滩、陆家嘴金融中心形成“滨江黄金三角”,也顺理成章地成为了杨浦区最具地理价值以及上海中心城区最具升值潜力的地段之一,被誉为未来的温哥华斯坦利森林。将与外滩源、北外滩、南外滩融为一体,构成了一条立体的浦江风景线,重塑具有强烈都市特征的滨江华贵景致。

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在2020年底《杨浦区“十四五”规划和2035年远景目标》公布中,杨浦加快推进“大滨江、大创智、大创谷、环同济”四大功能区建设。加快建设具有杨浦特色的“五型经济”集聚区,全力打造在线新经济、现代设计、智能制造3个千亿级产业集群,未来1000家以上的创新领军企业和超过20万高知精英集聚,杨浦前景可期。

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从规划位置上看,距离东外滩最近的就是仁恒海上源和金隅外滩东岸,但房地产行业也把杨浦大桥以南部分,即杨浦内环以内划分为东外滩,所以这两个项目在名义上也属于东外滩。

这两个项目的距离也非常近,就隔了一个杨树浦港(约350米),所以在配套上面基本上是共享的。

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交通上,仁恒海上源项目距12号线江浦公园站约450米,18号线和12号线是交汇的在同一个站点,金隅外滩东岸则更靠近8/18号线的江浦站,也就是江浦公园的下一站,还有12号线的宁国路站,在轨交方面金隅更胜一筹。

商业上,项目周边有紫荆广场,宝地广场,旭辉MALL,百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场等多个商业综合体,在东外滩和北外滩两位大哥辐射范围内。

教育资源方面,项目周边有上海示范性幼儿园本溪路幼、昆明学校、打虎山路第一小学、杨浦高级中学、鞍山初级中学、复旦、同济等。

在产品上两个项目各有千秋:

1,仁恒海上源

仁恒海上源作为第六代国际社区的开源之作,其第一大优势是体量足够大。项目总占地面积近7万平方米,住宅面积可达173499平方米,在整个新房市场上还是非常罕见的。

整个小区2.64的容积率也相对较低,楼栋呈环绕式排布,中央预留超长景观轴,以“城市街区,叠石造景”的手法打造社区景观也是非常值得期待。

项目不仅体量大,地块也很方正,从规划图可见,楼栋之间环绕排布,中央的两栋“楼王”之间更是预留了将近150米的楼间距。

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二批次预计加推12个户型,主力户型为80-271㎡,2-5房,前期单价11.5万/㎡,预计推出371套房源,覆盖从两口之家精巧居所到3代同堂阔绰居住空间的多需求客群。

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2,金隅外滩东岸

仁恒·海上源一河之隔的是金隅外滩东岸,项目体量适中,规划建造12栋高层,住宅主力户型是99㎡-148㎡3-4房.

因为这是金隅在上海内环内的第一个项目,在产品上也非常有诚意。还有一个保障就是:金隅制造。金隅地产是有人民大会堂、鸟巢、北京大兴机场这些国家级地标作品在背后的大佬级巨匠。在金隅外滩东岸项目上,他们就带来了一个第一,上海内环内首批超低能耗项目,也是引领超低能耗住宅建筑的时代风向标。简单来说,就是节能减排,重居住体验,引领趋势。

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什么是超低能耗住宅?

超低能耗建筑是指在围护结构、能源和设备系统、照明、智能控制、可再生能源利用等方面综合选用各项节能技术,能耗水平远低于常规建筑的建筑物,是一种不用或者尽量少用一次能源,而使用可再生能源的建筑物。类似的概念还包括有低能耗、零能耗建筑等。

我国超低能耗建筑一般可以定义为:以年为计算期,以终端用能形式作为衡量指标,新建建筑采暖供冷能耗比按照节能标准建造的建筑节能70%以上的建筑(住宅按照65%节能率,公共建筑按照50%节能率作为提升的基数)。

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举个例子,大家可以更切实地感受超低能耗住宅与普通住宅的区别。

比如:高规格材料确保恒温;超低能耗住宅区别于普通住宅,外墙保温层增厚了一倍。此外,项目外墙使用最高规格的防火材料硅墨烯,防火材料与混凝土一体预制成型,形成整体性的保温,不再存在保温的漏点。

比如:高性能门窗采光传热;超低能耗住宅采用了三波两腔中置百叶窗设计,保温性能比常规建筑要提高60%左右,隔音效果也更好。

比如:完整的保温体系;外立面不仅可以满足人们对建筑物的使用性能要求,还能保证人们的生活舒适度。由外墙、屋面、窗户形成完整的保温体系,使得在夏天或者冬天使用空调、地暖时,能耗比普通建筑节省一半。

比如:新风系统中央空调;全屋采用新风换气,营造健康良好的高品质室内生活环境。同时,新风系统内设热回收装置,在提供新鲜空气的同时也节约能耗。

比如:超低能耗照明系统;超低能耗住宅运用了目前最节能的灯泡,比国标还低30%,同时照明亮度不受影响。

比如:太阳能热水装置;作为取之不尽的清洁能源,太阳能被认为是最优质的绿色能源之一。居住在超低能耗住宅社区,50%的住户可以享受太阳能装置带来的热水。

而“超低能耗住宅”的“超舒适生活体验”,远不止于此。在节能减排、碳中和的时代背景下,这样的住宅就是未来发展的趋势!

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户型上99-148平的3房-4房都非常方正讨喜,也非常舒适实用,要比仁恒的户型好一些,据说项目还要做成2梯2户,口碑一定差不了,目前价格还没有公示,估计和海上源相差无几。

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3,北外滩招商虹玺

北外滩,位于虹口区南部滨江区域,西至河南北路与闸北相邻,东到大连路与杨浦区相接,南接苏州河与黄浦相交,北临周家嘴路海宁路。作为外滩的延伸,这里拥有丰富的文化资源和深厚的历史积淀,区位优势更加得天独厚。南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望,是上海中心城区里市场基础扎实且中央商务功能相对完备的板块。与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势,共同构成黄金三角,有着巨大的开发价值。

2020年12月份,虹口区委书记吴信宝又提出了北外滩“一心两片,新旧融合”的总体格局规划,北外滩、陆家嘴以及外滩源将成为一条名副其实的“浦江第一链”。

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招商虹玺是属于虹口的嘉兴路街道,位于临平路版块,直面约17.63万方城央绿肺和平公园。紧邻约170万方地标大盘瑞虹新城成熟社区,南侧即为上海市虹口区政府,距上海地铁4号线临平路站约600米,交通便捷。

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地块周边有华师大一附中、瑞虹天地、和平公园等优质配套,生活便捷。除了内环内固有的配套资源,项目将设置建筑面积不少于3960㎡的公共服务设施,包括:行政服务中心设施3500㎡(计容),养育托管点360㎡(计容),生活服务点100㎡(计容)

商业配套上,步行可达瑞虹天地商业中心,生活非常便捷。

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教育资源上区域内有新港幼儿园、华东师大一附中实验中学、华东师范大学第一附属中学、华东师大一附中实验小学等。

根据地块要求,项目中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%;意味着招商虹玺将在新房稀缺的内环内供应最热门的小户型,低总价入住内环内的好机会。

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户型上85平的小户型做了南北通,双阳台设计,和仁恒的80平小户型,2房朝南相比,通透性和舒适性会更高一些,100多平的户型做了一个2房和3房,这一点上招商和金隅的户型是更好一些的。175平4房招商虹玺二批次就3套房源。

总体来说,仁恒的户型面积段跨度更大,满足的需求段更广,地段上面金隅和仁恒都是差不多的,招商虹玺的位置要更胜一筹,相对积分和价格的也要更高一些。

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