2022年房产倒闭(2022年房企到期债务)

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房地产行业这么多年的高速发展,一直给人“稳赚不赔”的感觉。房企一直给人的印象是财大气粗,年销售额上百亿,这是很多其他行业望尘莫及的。房产的主人都是叱咤风云的人物,曾经排过“富豪榜”。

但在2016年,中央经济工作会议上,首次提出“不得炒房”,随后又增加了“三条红线、集中管理房贷、集中供地政策”等调控措施。一些踩着高杠杆野蛮扩张的房企即将走下神坛。

资金链一直是房企的双刃剑。在很多人眼里,房企规模大,销售额高,应该都是有钱人。然而,从去年开始,有很多房企爆发了。为什么他们账上躺着几十亿现金,连一个亿的债务都还不上?有的房企连几千万的工程款都交不出来。房企的钱都去哪了?

房企2022年面临偿债危机。

2021年是房企还债的高峰期。但今年还债压力依然不小,部分房企尚未度过“危险期”。

从今年房企月度债务到期情况来看,1月、3月、4月、7月的债务都在千亿以上,压力尤其大。此外,6月和10月接近千亿规模。

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此外,值得注意的是,2023年房企负债约为8348亿元,比2021年和2022年低了很多,但这个数字仍然相当高。而且考虑到在此之前房企面临的负债和销售压力,明年的负担也不轻。

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海外债务更不乐观。Wind数据显示,2022-2025年是房企支付美元债务的高峰期。尤其是2022年,将是未来四年房企偿债压力最大的一年。

业内人士表示,从监管角度看,不允许房企拖欠美元债务。但实际上,现在依然是房企最黑暗的时刻,偿债压力依然处于高位。

在偿债压力下,房企盈利能力也出现下滑。但据不完全统计,包括未经审计的业绩报告在内,截至目前,已有约30家不同规模的房企披露了2021年的经营状况。除禹洲、力高外,其他上市房企均有不同程度的毛利率下滑。

除了利润下滑,房企融资需求虽有所回暖,但规模仍降至冰点。据RealData统计,Q1 2022年,房企境内外债券融资合计约1733亿元,同比下降43%,降幅较2021年同期扩大20%。

融资规模进一步下降主要受三方面影响:一是大环境不确定性增加。随着国内疫情的持续反弹和蔓延,部分城市地区民众正常的经济活动秩序受到影响,国际上俄乌冲突、中美贸易摩擦等相关影响增加了市场的悲观情绪。二是房地产行业信用风险持续恶化,影响金融部门、产业链和需求方的预期。三是房企自身经营模式发生变化,大规模负债开发的模式逐渐退出。稳健的金融型房企会主动降低自身负债规模。

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赚钱模式导致流动性枯竭

探究房企的高负债和资金流,必须了解房企特殊的赚钱模式,这是一切问题的根源。

按理说,这些房企本不应该有能力制造如此巨大的金融风险。毕竟房地产商的本质就是中介业务。他们的职能是拿地,然后开发,再把开发出来的房地产卖掉。

要增加利润,一般有三种方法来提高生产效率,降低生产成本,增加毛利

从表面上看,房地产赚钱的模式似乎是一样的。但细看就会发现一个区别:房屋开发项目的钱只有一小部分是自有资金,有的只占不到10%。其他都是负债。

假设一家房企自有资金1亿,想做一个房地产项目,可能是这样的:找以前的融资机构融资1.5亿,拿一块地货比1: 2.5的地,然后开工建设。项目开工后,工程款一般由供应商支付。项目四证齐全后,向银行申请开发贷款1.5亿元,置换前期融资资金。按照行业内的高周转模式,5个月左右现金流转正,6笔自有资金再投资,再次进入购地-付款-再投资的循环。一亿元一年翻两次,能撬动10亿元以上的价值。

从而形成了房企赚钱模式的底层逻辑:负债驱动,资本为王,追求规模,急功近利。在这种模式下,房企不断加大杠杆,囤积土地,无序扩张,试图以规模取胜。

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而有了规模,经济下行压力大,就有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱,可以穿越周期的钱,就有很大的优势。

这个时候快鱼吃慢鱼是其中最大的核心战略,周转更快,借钱更多,更少的时间实现最大的回款。

房企有了规模,殊不知,其实都是做出来的大,虚荣+虚伪的大。为了实现这种大,房企往死里激励,激进,不择手段的借高利贷,不择手段的搞土地各种营销数据作假,各种并表作假,各种包销,假首付,假配套等。

随着“三道红线”政策出台,通过高杠杆撬动高规模的公司已经有多家陷入现金流危机。这些爆雷房企中,不少杠杆率接近或满足“三道红线”的监管要求,年销售额动辄百亿、千亿,甚至公司账上躺着几百亿现金,却无法兑付几个亿的到期债务。那么,房企的钱,到底去哪儿了呢?

房企的钱去哪儿了?

高负债高周转模式下,房企看起来似乎财大气粗。而实际上,很多房企账上的钱都是“纸面财富”。

一些房企账上看似钱不少,除了由于监管等原因一部分钱没法任意提取外,其实有些还存在“虚胖”的情况:账面资金注水,内里资产已经被掏空。

房企虚增收入,粉饰财务报表的这种情况在非常常见。

举例来说, 房企为了融资,常拿全口径销售额说事。如果从权益销售额看,许多房企的年销售额都得打五折。再如,为了让销售数据更好看,一些房企将认购金额上报为销售额,客户只下了几千块定金,便上报为上百万的销售额;工抵房、渠道包销等也是类似道理。

另外,财务报表上的数据也可能存在水分。

表外负债、明股实债等,都是房企粉饰财务报表的惯用伎俩。某房企暴雷后,有媒体就指出,其至少有担保的1.5亿美元私募债券没有在财报中披露。看似账上有几十亿的现金,其实里面绝大部分是高息的过桥款。这些钱都是看得到摸不着的。

业内专家透露,以一家陷入流动性危机的房企举例,除了被监管的部分预售资金之外,它的资金流向大致如下:一是用于偿还高额负债包括隐藏的负债;二是大量囤地和没卖出去的房子,作为资产存在;三是用于项目开发及日常经营等。

一方面,一些房企的项目投资中,几乎将杠杆用到极致,负债越来越高。有地产大佬指出,有的开发商拿地95%是各类杠杆融资,自有资金投入不到5%。

另一方面,融资的成本已经超过许多项目的利润。这两年,为了提高盈利水平,一些房企在投资时,要求项目IRR达到20%,净利率不低于8%的地块才能拿。

据中国房地产报统计,2021年上半年TOP50上市房企中,有超6成融资成本在5%至10%之间。有的房企连续两年融资成本在9%以上。业内人士透露,“看似账面上有几十上百亿的资金,里面不少是高息借款或过桥,是看得到摸不着的钱。”

以前很多房企喜欢囤地,到处疯狂拿地,大肆并购,即便拿了地王,也不觉得地价高。这些囤地的钱里面,有很多来源于负债。在此前许多年里,房企通过利用高负债扩张圈地,再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。

尽管资金紧张,但一二线优质地块,房企通常舍不得打折出售;能出售的地块,大多有瑕疵;或未足额缴纳出让金及税费,根本没法转让。这导致房企很多钱,积压在土储上,变现困难,无法缓解流动性危机。

此外,产品能力与经营能力下降,导致商品房大量存货。一旦遇到竞争激烈的下行周期,销售压力倍增,回款困难,由此沉积了大量资金在商品房。其根源,在于规模扩张同时,自身造血能力却不强,竞争力不足,“大而不强”是主要原因。

信贷宽松与信用重建

今年以来,楼市政策暖风不断,释放了许多积极信号。

1月20日,1年期LPR为3.7%,比上月下降10个基点;5年期以上LPR为4.6%,比上月下降5个基点。

2022年以来,全国多个城市相继下调了个人住房贷款利率,其中不乏广州、郑州这样的一二线城市。有机构对重点城市主流房贷利率数据进行统计,3月份,中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较上月回落13个、15个基点。3月房贷利率创2019年以来月度最大降幅,房贷环境趋于宽松。

银行方面,政策要求稳定房地产贷款,去年10 月按揭贷款环比已经增加千亿以上。据了解,目前银行放款周期加快到2020年三季度的水平,目前103个城市平均放款周期不足40天,如北京、深圳在内近四成的城市放款周期不足一个月。

楼市也在加速修复。指数研究院数据显示,2022年3月,全国100个城市新建住宅平均价格为16189元/平方米,环比上涨0.03%,涨幅与上月持平。从涨跌城市个数看,37个城市环比上涨,53个城市环比下跌。也就说,3月份百城房价环比微涨。

另一方面,房企也主动披露经营与债务状况,尝试重建信用。

碧桂园、旭辉、新城、华发、新希望、保利、金茂等10家房企债券发行人在上交所主动公开披露企业经营状况等信息。这批稳健型房企不约而同地主动现身,集中披露公司经营情况,为行业稳定增添一道信心。

然而信用重建,并非一朝一夕。透明,才有信心的开始。

在目前行业调整的格局下,市场资源必将向高信用房企聚集,信用分层不可避免。长期来看,对房企,只有控规模、稳发展、重经营,从以往“以价换量”的模式,转变成“以质换量”的长期主义路线上来,才能在本轮大浪淘沙中最终活下来。

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文章来源:乐居买房

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